Analyse der Möglichkeiten im Provincetown Inn

Mar 16, 2024

Von Paul Benson, 30. August 2023

PROVINCETOWN – Das sechs Hektar große Grundstück in der 1 Commercial St., das das Provincetown Inn mit 102 Zimmern, 125 Parkplätzen, sechs Konferenzräumen und einem Swimmingpool in Form eines Pilgerhuts umfasst, ist sicherlich einzigartig. Laut David W. Dunlaps „Building Provincetown“ wurde das erste Hotel an dieser Stelle im Jahr 1925 gebaut, und 1957 baute Eigentümer Chester Peck Jr. eine vier Hektar große Halbinsel in das Wattenmeer und nutzte riesige Granitblöcke, um die Größe seines Grundstücks am Wasser zu verdreifachen .

Diese Immobilie steht jetzt zum Verkauf und der Immobilienmakler John Ciluzzi beschrieb sie als „unvergleichlich“.

„Es ist eine außergewöhnliche Gelegenheit, entweder das alte Anwesen am Wasser weiterzuführen oder mit einer Entwicklung den Anfang von etwas Neuem zu machen“, sagte Ciluzzi. „Jedem, der daran interessiert ist, in den Standort zu investieren, stehen viele verschiedene Optionen zur Verfügung.“

Ein erweitertes Konferenzgeschäft, ein Wohnprojekt oder sogar Arbeiterwohnungen seien Möglichkeiten, sagte Ciluzzi, und er habe bereits Anfragen von lokalen, regionalen und nationalen Investoren erhalten.

Ciluzzi lehnte eine Schätzung ab, wie viele Wohneinheiten auf dem Gelände zugelassen werden könnten.

„Es wird Sache der Käufer sein, zu bestimmen, was sie mit der Website machen können und was nicht“, sagte er. „Unsere Aufgabe ist es, dem Markt die Chance zu bieten.“

„Ich versuche, keine Hypothesen aufzustellen, weil es so viele Faktoren gibt“, sagte der Stadtplaner Thaddeus Soulé über die Sanierungsmöglichkeiten. „Wenn man genug Zeit, Geld und Anwälte hat, ist fast alles möglich.“

Soulé sagte, die größten einschränkenden Faktoren am Standort seien umweltbedingt: Er liegt auf überfülltem Wattenmeer des Commonwealth und in der Überschwemmungsebene der FEMA.

Fast das gesamte Grundstück liegt unterhalb der historischen durchschnittlichen Hochwassermarke, was bedeutet, dass der Staat Ansprüche auf das Land gemäß dem Mass. Public Waterfront Act, auch bekannt als Kapitel 91, hat.

Das staatliche Umweltschutzministerium vergibt Kapitel-91-Lizenzen, sagte Soulé. Jede neue Struktur oder sogar eine Änderung der Nutzung einer bestehenden Struktur würde eine staatliche Genehmigung nach Kapitel 91 erfordern.

Das Provincetown Inn liegt außerdem in einer FEMA AE-9-Überschwemmungszone mit einer Grundüberschwemmungshöhe von 9 Fuß über dem Meeresspiegel. Der westliche Rand des Hotels liegt in einer VE-14-Geschwindigkeitszone, die ihren Namen aufgrund des Potenzials für starke Wellenenergie trägt, mit einer Grundfluthöhe von 14 Fuß über dem Meeresspiegel.

In Provincetown herrschen Gezeiten von 10 Fuß und die normale Hochwasserlinie liegt etwa 5 Fuß über dem Meeresspiegel. In der AE-9-Zone muss das Bodenniveau eines rekonstruierten Gebäudes 9 Fuß über dem Meeresspiegel liegen, was hier nur 4 Fuß über den höchsten normalen Gezeiten liegt.

In der VE-14-Zone liegen die Dinge jedoch anders. Das niedrigste Strukturelement in einem rekonstruierten Gebäude in dieser Zone muss 16 Fuß über dem Meeresspiegel liegen, um die Wellenenergie zu berücksichtigen – das sind 11 Fuß über der normalen Flutlinie.

„Wenn sich ein Teil des Gebäudes in der V-Zone befindet, gilt die V-Zone für das gesamte Gebäude“, sagte Soulé.

Wenn das Gebäude daher auf seiner bestehenden Grundfläche umfassend rekonstruiert würde – was bedeuten würde, dass die Projektkosten mehr als 50 Prozent des aktuell geschätzten Gebäudewerts betragen würden – würden diese Bestimmungen der Landesbauordnung in Kraft treten und müssten auf Pfählen errichtet werden.

Das gesamte Grundstück in der 1 Commercial St. wird derzeit auf 13,9 Millionen US-Dollar geschätzt, wovon 6,7 Millionen US-Dollar auf das Gebäude entfallen. Das bedeutet, dass ein Käufer möglicherweise mehr als 3 Millionen US-Dollar für Renovierungen ausgeben könnte, ohne das Gebäude erhöhen zu müssen.

Ein Entwickler könnte auch ein neues Projekt vorschlagen, das vollständig innerhalb der AE-9-Zone liegt und die Geschwindigkeitszone nicht berührt. In diesem Fall würden nur die AE-Regeln gelten, sagte Soulé.

Wenn es um ein Wohnprojekt gehe, gebe es keine klare Formel, um bestehende Hotelzimmer mit Wohneinheiten gleichzusetzen, sagte Soulé.

Er erklärte, dass es einen Dichteplan gibt, der die Grundstücksgröße mit den Wohneinheiten in Beziehung setzt, dieser jedoch eine Richtlinie und kein Anspruch sei und anderen einschränkenden Faktoren unterliege. Gemäß dem Dichteplan kann ein 64.000 Quadratmeter großes Grundstück 26 Einheiten enthalten. Darüber hinaus macht jede Vergrößerung um 4.500 Quadratmeter Platz für eine weitere Einheit.

Wenn das die Kontrollformel wäre, dann könnte das 262.667 Quadratmeter große Grundstück in der 1 Commercial St. bis zu 70 Einheiten beherbergen. Ein separater Dichteplan für Hotelzimmer ermöglicht bis zu 152 „gewerbliche Unterkünfte“ auf dem Grundstück.

Das Provincetown Inn liegt jedoch in der Wohnzone 1 der Stadt, in der von Rechts wegen nur Einfamilienhäuser und eine Reihe anderer Nutzungsmöglichkeiten (Landwirtschaft, Lagerung von Booten an Land und kleine Solarstromanlagen) zulässig sind.

Da das Gasthaus aus der Zeit vor der Bebauungsverordnung stammt, handelt es sich bei seiner derzeitigen Nutzung als Hotel mit Tagungsräumen und Restaurant um bereits bestehende nicht konforme Nutzungen, die auch von Rechts wegen weitergeführt werden können, sagte Soulé.

Eine Handvoll anderer Nutzungen, darunter ein Hotel, ein Theater, ein Mitarbeiterwohnheim und ein Campingplatz, sind mit einer Sondergenehmigung entweder der Planungsbehörde oder der Bebauungsbehörde zulässig.

Mehrfamilienhauskomplexe sind in der Nutzungstabelle für Res-1 nicht zulässig, aber das ist möglicherweise nicht das letzte Wort, sagte Soulé. Hotelzimmer könnten in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, ohne dass die Bebauungsverordnung überhaupt durchgehen müsste, sagte er. Wohneigentumswohnungen könnten auch eine Zweitnutzung zu einer zulässigen Hauptnutzung, beispielsweise einem Hotel, darstellen. Vieles würde davon abhängen, wie die Planungs- und Bebauungsbehörden ihre Befugnis interpretieren, Sondergenehmigungen zu erteilen, wenn der Nutzen für die Stadt die negativen Auswirkungen eines Projekts überwiegt.

„Jedes Projekt hier müsste wahrscheinlich von der Planungsbehörde, dem Bebauungsausschuss und der Naturschutzkommission überprüft werden“, sagte Soulé. Die Unterkunft liegt nicht im historischen Viertel.

„Es gibt Wege zur Entwicklung“, sagte Soulé, „und wenn sie von Sondergenehmigungen abhängen, dann würden Freiwillige in den Gremien diesen Prozess leiten.“

Elias Schisgall hat für die Berichterstattung zu dieser Geschichte beigetragen.

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