Nicht nur die Innenstadt, sondern auch die Vororte von Washington spüren die Krise der Fernarbeit

Apr 21, 2024

Vor einem Jahrzehnt hätte niemand diesen 1776 Wilson Blvd. in Frage gestellt. war eine lohnende Investition.

Der fünfstöckige Büroturm in Nord-Virginia wurde nur einen kurzen Spaziergang von der U-Bahn entfernt gebaut und verfügt über große Fenster, ein Fitnesscenter und ein Gründach für Firmenveranstaltungen. Es war das erste Anwesen im Arlington County, das mit LEED-Platin ausgezeichnet wurde. Heutzutage gibt es im Erdgeschoss eine Nachbarschaftsbar und ein lebhaftes peruanisches Restaurant.

Doch als das Gebäude letzten Herbst den Besitzer wechselte, schien es eher eine verlorene Wette zu sein: Eine in Atlanta ansässige Investmentfirma verkaufte es für 55 Millionen US-Dollar – ein deutlicher Rückgang gegenüber den 90 Millionen US-Dollar, die sie 2014 für das Gebäude bezahlt hatte.

Der viel niedrigere Verkaufspreis des Gebäudes unterstreicht laut Analysten die existenzielle Bedrohung, der Vermieter und örtliche Beamte in der Region DC – und einem Großteil des gesamten Landes – ausgesetzt sind, selbst in Gegenden außerhalb der teuersten Viertel in der Innenstadt und sogar in Immobilien, die größtenteils verbaut sind Papier.

„Wird jemals wieder jemand diese Vorstadtbüros mieten?“ sagte Tracy Hadden Loh, eine Mitarbeiterin bei Brookings Metro, die den Gewerbeimmobilienmarkt untersucht. „Für ein ganz bestimmtes Produkt ist das derzeit die Multimilliarden-Dollar-Frage.“

Im Gegensatz zu einigen Gebäuden in der Innenstadt von DC, in denen Anwaltskanzleien und Lobbyisten ganze Stockwerke leer stehen lassen, ist 1776 Wilson nicht viel leerer als vor einem Jahrzehnt. Die Geschäfte auf Straßenebene scheinen so belebt zu sein wie eh und je, was zum Teil auf die Eigentumswohnungen und Apartments zurückzuführen ist, die viele Kunden zu Fuß erreichen.

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Dennoch ist die finanzielle Lage auf dieser Seite des Potomac immer noch problematisch. Auch wenn es auf dem Wilson Boulevard möglicherweise mehr Fußgängerverkehr gibt, können sinkende Immobilienwerte – auch bei Gebäuden wie diesem – dazu führen, dass die Steuereinnahmen sinken und die Finanzierungsquellen für öffentliche Dienstleistungen in Orten wie Arlington geschwächt werden.

Laut Lohs Analyse der Zahlen von CoStar, einem Immobiliendatenunternehmen, steht in Crystal City und im nahegelegenen Ballston-Viertel mehr als ein Viertel aller Büroflächen leer – ebenso wie in kleineren, abgelegeneren Büromärkten wie Oakton in Fairfax Bezirk.

Entscheidender, sagte sie, sei der Wert der Flächen, die in einigen dieser Gebiete leer stehen: Fast 8 Millionen US-Dollar in Tysons und 2,78 Millionen US-Dollar in Rosslyn, dem gemischt genutzten Viertel, zu dem auch 1776 Wilson Blvd gehört.

Da die Büroleerstände Steuern belasten und den Wert von Gebäuden in der Nähe senken, könnte die Situation in Gegenden wie dieser letztendlich „das Gesamtwertversprechen“ des Wohnens, Arbeitens oder der Errichtung eines Büros in Nord-Virginia oder den Vororten von Maryland gefährden überhaupt.

Mittlerweile ist die Geschichte über Fernarbeit und Immobilien bekannt: Da Angestellte immer noch mehr als ein Viertel ihres Arbeitstages zu Hause verbringen, ist in Innenstädten und anderen Geschäftsvierteln nicht wieder so viel los wie zuvor Pandemie.

Michael Hartnett, Mid-Atlantic Research Director beim Gewerbeimmobilienunternehmen JLL, warnte, dass die Lage in einigen Teilen Nord-Virginias etwas anders aussehe.

Die meisten Geschäftsviertel in Arlington – manche nennen sie den Geburtsort der „Smart-Growth“-Bewegung – basieren nicht ausschließlich auf Büros, die sich oft auf der anderen Straßenseite von Wohnungen oder gemischt genutzten Siedlungen befinden, die sich zunehmend an abgelegene Menschen wenden Arbeitsmenge. Die Immobilien sind im Allgemeinen weniger wertvoll als in den wichtigsten Innenstadtregionen von Washington D.C. und es gibt oft auch weniger davon.

Rosslyn zum Beispiel „verfügt über eine solche Verteilung von Büros, Wohnungen, Restaurants und Hotels“, sagte er, wobei sich Gebiete wie Crystal City und Pentagon City in eine ähnliche Mischung verwandeln, als Amazon seinen zweiten Hauptsitz eröffnet. (Amazon-Gründer Jeff Bezos ist Eigentümer der Washington Post, und die Interims-CEO der Zeitung, Patty Stonesifer, sitzt im Vorstand von Amazon.)

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Doch die steigenden Leerstandsraten – selbst in gemischt genutzten Vierteln – stellen dennoch ein Problem für Gewerbeimmobilienbesitzer und für Kommunalverwaltungen dar, die auf diese Gebäude angewiesen sind, um Schulen, Polizei und andere Dienstleistungen zu finanzieren.

„Für uns ist es wie eine tickende Zeitbombe“, sagte Ryan Touhill, Direktor der Wirtschaftsentwicklungsabteilung von Arlington.

Der Landkreis ist in der Vergangenheit für etwa die Hälfte seiner Grundsteuereinnahmen auf Gewerbeimmobilien angewiesen. Nach Angaben von Touhills Büro standen im ersten Quartal dieses Jahres jedoch rund 40 Millionen Quadratmeter Bürofläche in Arlington leer.

Damit liegt die Leerstandsquote im Gewerbegebiet des Landkreises auf einem Rekordhoch von 21,7 Prozent, was seiner Meinung nach letztendlich bedeuten könnte, dass der Landkreis weniger Steuereinnahmen aus diesen Gebäuden einnimmt. Mangelnde Liquidität auf den Kapitalmärkten hat in einigen Fällen dazu geführt, dass Gebäude in Verzug geraten sind, wie dies bereits bei einem großen Vermieter in Los Angeles der Fall war.

Immobilienbewertungen für 1776 Wilson zeigen, wie die Finanzen des Landkreises unter Druck geraten könnten. Vor der Coronavirus-Pandemie erreichte der geschätzte Wert des Gebäudes im Jahr 2019 seinen Höchststand von knapp über 83 Millionen US-Dollar. Sein Vorbesitzer, das in Atlanta ansässige Unternehmen Invesco Advisors, zahlte in diesem Jahr 1,02 Millionen US-Dollar an Steuern an den Landkreis.

In diesem Jahr wurde der Wert auf fast 65 Millionen US-Dollar geschätzt. Den Aufzeichnungen des Landkreises zufolge ist der neue Eigentümer auf dem besten Weg, bis Ende des Jahres Grundsteuern in Höhe von 760.000 US-Dollar an Arlington zu zahlen. (Weder Invesco Advisors noch Oaktree Capital, ein Unternehmen aus Los Angeles, zu dessen Tochtergesellschaft 1776 Wilson gehört, reagierten sofort auf Anfragen nach Kommentaren.)

Wenn dieser Umsatzrückgang um ein Vielfaches vervielfacht wird, könnte er die Bezirksleiter vor einige schwierige Entscheidungen stellen – und in den kommenden Jahren wird es noch schlimmer werden.

Einige Gebäude sind auch mit „Schattenräumen“ gefüllt, die funktional vermietet, in Wirklichkeit aber praktisch leer sind. Da die meisten Büromietverträge weit vor 2020 unterzeichnet wurden, dürfte sich die Umstellung auf Fernarbeit in den nächsten Jahren wahrscheinlich nur langsam durchsetzen, sagen Immobilienbeobachter.

Touhills Büro hat beschlossen, die Bebauungsvorschriften für die Art von Unternehmen zu lockern, die möglicherweise in leerstehende Büroflächen einziehen dürfen, um die Nachfrage nach Gebäuden zu erhöhen, die leer stehen oder auf dem Weg sind, leer zu stehen. Sie versuchen nun, den Prozess und die Vorschriften zu vereinfachen, um bestehende Immobilien zu modernisieren, sie für eine Sanierung abzureißen oder sie in Mehrfamilienhäuser umzuwandeln – eine vielbeschworene Idee, die von Beamten in DC und vielen anderen Großstädten im ganzen Land in Umlauf gebracht wird – oder sie zu sanieren als etwas völlig Neues.

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In Crystal City deutet die wachsende Präsenz von Amazon auch auf eine weitere Dynamik hin, die den kommerziellen Markt weiter in Bedrängnis bringen könnte. Wenn brandneue Gebäude ans Netz gehen, werden Unternehmen ältere Gebäude zugunsten dieser Annehmlichkeiten verlassen.

Der Technologieriese, der kürzlich zwei Bürotürme in Pentagon City eröffnet hat, plant, fast alle Mietverträge für Flächen zu beenden, die er ein paar Blocks entfernt in Crystal City gemietet hat, sagten Führungskräfte.

Dadurch werden fast 1 Million Quadratmeter an Gewerbeimmobilien wieder auf den Markt gebracht – auch wenn das Unternehmen weitere 2,1 Millionen Quadratmeter erschließt. (JBG Smith, dem die gemietete Fläche gehört, ist zuversichtlich, diese Fläche füllen zu können.)

Loh sagte, dass entlang der Silver Line wahrscheinlich eine ähnliche Dynamik in Geschäftsvierteln wie Tysons und Reston zu beobachten sei, die den höchsten Vermögenswert aller Geschäftsviertel außerhalb des Bezirks aufweisen. Da entlang der Metrorail neues Inventar hinzukommt, ziehen gewerbliche Mieter möglicherweise von älteren Gebäuden in neuere um, wodurch die Bautätigkeit und der Leerstand aufrechterhalten bleiben.

Das könnte bedeuten, dass alle Gebäude zurückbleiben, die nicht modernisiert oder mit zusätzlichen Annehmlichkeiten ausgestattet werden, sagte Hartnett. Wie Bisnow berichtete, renoviert der Hausverwalter von 1776 Wilson tatsächlich den Fitnessraum und die Dachterrasse des Gebäudes und verwandelt eine Suite im ersten Stock in ein Spielzimmer.

„Die Herausforderung – oder die Chance – besteht jetzt darin, dass es in diesen Teilmärkten Gewinner und Verlierer gibt“, sagte er. Gebäude, die ihre Einrichtungen modernisieren, „werden einen unverhältnismäßig hohen Anteil an der Vermietungsaktivität erzielen als ein Gebäude, das stillsteht.“

Was das jedoch für die Kassen von Arlington bedeutet, ist eine offene Frage.